存量房贷利率调整政策正式落地。人民银行9月29日晚间发布中国人民银行公告〔2024〕第11号，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，推动降低存量房贷利率。同日，市场利率定价自律机制也发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》。
据中国人民银行有关负责人介绍，此次公告调整优化的主要内容：
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一是允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，以更准确体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化。后续，市场竞争机制可促使商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾，并维护合同严肃性。
二是取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化，畅通货币政策传导。
那么，根据相关政策，存量房贷利率将如何调降呢？
据上述人民银行负责人介绍，市场利率定价自律机制将发布倡议，引导商业银行于2024年10月31日前开展一次存量房贷利率批量调整。各商业银行将发布有关公告和批量调整细则，统一调降房贷利率在LPR基础上的加点幅度，并尽可能为借款人提供便利。绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行等渠道完成“一键式操作”，无需到商业银行网点办理，具体请及时关注承贷商业银行官方平台发布的有关信息。批量调整完成后，借贷双方还可按照中国人民银行公告〔2024〕第11号，基于市场化原则自主协商、动态调整存量房贷利率。
“18家全国性商业银行原则上将不晚于10月12日发布批量调整存量房贷利率的操作细则；各商业银行原则上在10月底之前完成调整工作。预计从11月份开始，借款人将可以与银行协商确定新的重定价周期等事宜。”招联首席研究员董希淼表示。
本次存量房贷政策调整后，存量房贷利率水平预计将调整多少呢？
此前，央行行长潘功胜在国新办发布会上表示，将引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。
根据市场利率定价自律机制同日发布的《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（以下简称《倡议》），批量调整阶段，商业银行将在LPR上加点幅度高于-30BP（基点）的存量房贷加点幅度降至不低于-30BP。但不得低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷利率加点下限（如有）。
董希淼表示，以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。这样调整后，存量房贷利率相当于最新贷款市场报价利率（LPR）减30个基点（即0.3个百分点）。存量房贷利率下调，有利于借款人进一步降低房贷利息支出，提升居民消费意愿和能力，也有助于稳定购房者预期，提振市场信心，促进房地产市场健康平稳发展。
他还说，如果考虑到此前人民银行政策利率下调20个基点（即0.2个百分点），10月21日LPR可能跟随下降20个基点（即0.2个百分点），在贷款重定价后，调整后的存量房贷利率水平还将明显低于3.55%，降到约3.35%左右，部分借款人房贷利率更将下降100个基点（即1个百分点）以上，这将大幅度节省房贷借款人的利息支出。
董希淼表示，此次批量调整完成后，预计存量房贷利率下降将减少银行利息收入每年约1500亿元。但新老房贷利差收窄后，提前还贷现象可能明显减少，有利于银行稳定贷款规模，提高贷款质量。考虑到人民银行已经降低存款准备金率0.5个百分点，降低政策利率20个基点（即0.2个百分点），预计带动中期借贷便利（MLF）利率等利率下行，也节省了银行负债成本，有助于提升银行可持续经营能力，为银行更好支持实体经济提供必要支撑。综合考虑这些政策措施，存量房贷利率此次调整后，银行净息差将有望保持基本稳定，银行稳健发展能力和服务实体经济能力将保持基本不变。
来源：经济参考报
作者：张莫
编辑：吴芳
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